Инвестиционная схема Leaseback

У любого инвестора в жилую недвижимость есть две сокровенные мечты: возврат вложенных средств и вечный источник дохода, который сейчас или в будущем избавит владельца от такой досадной необходимости, как работа.
Некоторые агенты недвижимости для инвесторов активно предлагают схему leaseback. После поверхностного знакомства создается впечатление, что схема leaseback — инвестиционная программа наиболее близкая к понятию «идеальных инвестиций».
Я решил разобраться с этим вопросом и покопался в различных информационных источниках – любую «замануху» необходимо внимательно изучать и смотреть на нее с разных сторон.

Leaseback – сокращение от названия, которое лучше всего объясняет схему отношений между продавцом и покупателем: sale-and-leaseback — «продажа и обратная аренда». Покупатель, становясь собственником, передает объект обратно продавцу в долгосрочную аренду.
Такая инвестиционная схема больше всего развита в США и Великобритании. Таким образом продают от промышленного оборудования до самолетов. Но нас интересует в данный момент недвижимость. В продаже жилой недвижимости по схеме leaseback с 80-х годов прошлого века в лидирует Франция. Французы ввели схему leaseback в 1976 году. Но уже можно встретить предложения в недвижимости по схеме leaseback из Испании, Австрии, Италии, Швейцарии… и других стран.

Покупая жилую недвижимость по схеме leaseback, собственник не пользуется недвижимостью сам. Хотя может, конечно, но в течение ограниченного времени – не более 10% времени в год, т.е. примерно 36 дней. Купленная недвижимость передается в управление той же компании, которая продала этот объект. И эта управляющая компания, в свою очередь, сдает жилье в аренду частным клиентам на короткие сроки, а владелец получает рентный доход по заранее оговоренной и гарантированной ставке (+ страховка). И вот что интересно. Купив недвижимость, будь то номер в отеле, квартира или вилла, Вы можете провести несколько недель в год на своих квадратных метрах, а в остальное время получить стабильных доход. В некоторых случаях этот доход может даже перекрывать выплаты по ипотечному кредиту за эти квадратные метры.

Во Франции, застройщики, которые работают по схеме leaseback получают землю под застройку в лучших местах и практически бесплатно, а еще субсидии и льготы… Роль государства в данном случае особенно важна, поскольку без особых законодательных условий французский leaseback был бы невозможен. Франция давно является мировым лидером по объемам въездного туризма: на 60 млн французов приходится 250% =) туристов в год. В 1970-х годах страна стояла на коленях с этой точки зрения. Потенциал Франции был огромен, но остро не хватало инфраструктуры, прежде всего объектов для размещения туристов. Французское правительство предоставляет налоговые «каникулы» застройщикам, стимулируя их строить туристические комплексы — «Residences de Tourisme». Позволяя сдавать круглый год Вашу недвижимость, Вы делаете инвестицию в туристическую экономику Франции, и государству это выгодно.

Почему же Франция лидер в продажах по схеме leaseback?
Главное преимущество — возврат НДС, который составляет довольно большую сумму – 19,6%. Например, если Вы покупаете апартаменты за € 100 000, компенсация НДС означает, что Вы заплатите € 83 612. А это означает, что Вы платите почти на 20% меньше рыночной стоимости, и, дополнительно инвестируете € 16 388, чем повышаете доходность Вашей инвестиции!
Но есть еще один жирный «плюс» — собственник недвижимости освобождается от налога на прибыль с арендного дохода.
Мне лично не верится, что такое может быть. Я привык, что государство обирает предпринимателей, да еще задним числом, что бы не выкрутились.

Как всегда есть «НО»:

1. При своих расчетах не забудьте добавить к стоимости недвижимости расходы на юридические и финансовые услуги, которые в общей сложности составляют примерно 5-6% от стоимости выбранного Вами объекта.
2. Схема leaseback наиболее эффективна в среднесрочной и долгосрочной перспективе — не подходит для краткосрочных инвесторов и спекулянтов.
3. Многие недобросовестные девелоперы пытаются продать инвесторам по схеме leaseback объекты, абсолютно не соответствующие ни критериям эксплуатации, ни рынку, а в погоне за налоговыми льготами люди платят завышенную цену. В бочку мёда, ложку дегтя. Это нас еще раз приводит к тому, на сколько важно учить матчасть! Возвращаемся к Правилам инвестирования – ни копейки в дело, которое не изучим.

Во что можно инвестировать по схеме leaseback.
Среди типов недвижимости, которые обычно приобретаются по схеме leaseback, можно определить:
— Туристическая недвижимость, расположенная в курортных зонах и больших мегаполисах;
— Недвижимость для делового туризма, расположенная, как правило, в мегаполисах и крупных промышленных зонах;
— Студенческая недвижимость, расположенная в университетских городах;
— Недвижимость для пожилых людей с ограниченной подвижностью;
— Резиденции, функционирующие по принципу клиники, санатория или реабилитационного центра.
Да, есть что себе прикупить на старость…
Кроме того, нет ограничений по количеству объектов, приобретаемых по схеме leaseback.

Договор на leaseback.
Договор на leaseback подписывается, как правило, на 9-11 лет, реже на 25 лет, по истечению которых инвестор может: продать недвижимость, продлить договор с управляющей компанией или же использовать самостоятельно, например, для проживания на пенсии. Нюанс: если Вы захотите продать недвижимость приобретенную по схеме leaseback через несколько лет владения, то новый владелец обязан взять на себя обязательства по договору leaseback на оставшийся срок. Новому покупателю это выгодно, так как он заключает договор со всеми преимуществами схемы leaseback всего на несколько лет. В некоторых популярных комплексах, где уже нет продаж, существуют даже листы ожидающих покупателей…

Доход по leaseback. Сдавая ваши апартаменты круглый год, управляющая компания застройщика платит Вам гарантированный доход, а сдает жилье по коммерчески ценам. Доход собственника жилья приобретенного по схеме leaseback обычно от 3% до 6% от цены, за которую Вы приобрели апартаменты. Эта ставка периодически повышается в соответствии с индексом цен на строительство INSEE, который публикуется французским правительством. По истечении срока договора гарантированной аренды Вы можете его продлить по индексированной ставке. При этом не стоит забывать о ежегодном приросте стоимости Вашей недвижимости, которая в среднем по Франции составляет от 2% до 10% в год.
Управлением и содержанием жилья и другой недвижимости приобретенных по схеме leaseback занимается управляющая компания. Все счета за коммунальные расходы и т.п. оплачиваются ей из дохода, а инвестор получает чистый рентный доход. Со стороны инвестора подлежит уплате небольшой земельный налог и ежегодные услуги бухгалтера. Земельный налог представляет собой небольшую сумму (? Кто знает, подскажите %) и не выплачивается в течение первых двух лет. Согласно французскому законодательству инвестор, который приобрел недвижимость по схеме leaseback должен нанять местного бухгалтера, который заполняет вашу налоговую декларацию и уплачивать земельный налог. Оплата услуг бухгалтера составляет примерно € 250-350 в год.

Посещение «родных» пенатов, приобретенных по схеме leaseback.
Все зависит от условий подписанного Вами договора. Как правило, схема leaseback предполагает свободное проживание собственником в течение 2-4 недель в год, но не более 10% времени в год. В ряде комплексов Вам предоставят возможность самим выбирать срок личного пользования. Помните, чем дольше срок, тем ниже гарантированный процент от аренды и наоборот. Некоторые застройщики предлагают собственникам скидку на проживание в любое время в любых апартаментах комплексов, которыми управляет данный застройщик.

Может ли инвестор получать больший доход, если будет всем заниматься самостоятельно?
Теоретически да. Если живет на месте, рядом и занимается только управлением недвижимостью. Обращаю Ваше внимание, что в большинстве стран деятельность управляющих компаний лицензируется. Кроме того не забывайте про обязательное страхование, поиск арендаторов и все сопутствующие расходы и риски. К тому же доход в этом случае не будет гарантирован.

Удачных нам инвестиций!