REIT — Инвестиционный траст недвижимости

Трасты REIT это компании, которые за счет коллективных инвестиций покупают доходную жилую и нежилую недвижимость и управляют ею. Это могут быть квартиры, торговые центры, офисные помещения, отели, склады. Некоторые трасты REIT занимаются финансированием новостроя.

REIT получает доходы от роста стоимости долей и от аренды недвижимости, в которую траст вложился. Чтобы получить статус траста REIT, минимум 90% доходов он выплачивает акционерам в виде дивидендов. Большинство трастов REIT выплачивают 100% налогооблагаемой прибыли пайщикам и таким образом избавляются от необходимости платить налог на прибыль корпораций. Налоги уплачиваются акционерами с полученных дивидендов и дохода от прироста капитала.
Как акционеры других корпораций получают выгоду от владения акциями, акционеры трастов REIT получают пропорциональную долю экономических выгод, связанных с получением дохода от владения коммерческой недвижимостью. Акции многих трастов REIT обращаются на крупных фондовых биржах. Оценить ликвидность траста REIT можно по биржевым листингам.

Трасты REIT, доли которых обращаются на открытом рынке, предлагают инвесторам явные преимущества: диверсификация портфеля, значительный стабильный доход в виде дивидендов в долгосрочной перспективе с поправкой на риск, а так же ликвидность, устойчивая прибыльность в долгосрочной перспективе и прозрачность.

Типы недвижимости, которыми владеют и управляют трасты REIT
Инвестиционные трасты REIT владеют и управляют недвижимостью самых разных типов. Это торговые центры, квартиры, складские помещения, офисные здания, отели и другие объекты. Важно помнить, что большинство трастов REIT специализируется на имущественных объектах одного типа, например, торговые центры или офисные центры,  или склады самообслуживания, или др.
Некоторые трасты REIT инвестируют в объекты в пределах одного региона или мегаполиса, другие трасты REIT в отдельно взятой стране, а некоторые по всему миру.
Трасты REIT, котирующиеся на бирже, осуществляют инвестиции в имущество всех типов:

Три вида трастов REIT
В мире насчитывается более 650 трастов REIT, доли которых обращаются на фондовых биржах, создавая для инвестора возможность мгновенного доступа к недвижимости 36 стран. Рассмотрим три вида трастов REIT.
1. Долевые трасты REIT — Equity REIT, составляют 91,3% от общего количества трастов REIT.
Долевые трасты REIT приобретают, владеют и управляют доходной недвижимостью. Долевые трасты REIT все больше выступают в роли управляющих компаний. Одним из основных различий между долевыми трастами REIT и другими риэлтерскими компаниями является то, что трастами REIT управляют профессионалы в инвестициях в недвижимость. Крупные долевые трасты REIT как приобретают, так и строят объекты, для того, чтобы в дальнейшем управлять ими как частью собственного портфеля, а не перепродавать объекты по завершении строительства. Главный источник дохода долевых трастов REIT — арендная плата от сдачи внаем принадлежащих им объектов.
2. Ипотечные трасты REIT — Mortgage REIT, 7,4% от общего количества трастов REIT.
Ипотечные трасты REIT специализируется на прямом кредитовании и операциях с закладными на недвижимость. Современные ипотечные трасты REIT в основном предоставляют ипотечное кредитование только по существующим объектам. Поэтому доходы ипотечных трастов REIT складываются из процентов, получаемых в рамках ипотечного кредитования. Некоторые ипотечные трасты REIT также управляют своими процентными и кредитными рисками с помощью секьюритизации ипотечных инвестиций (выпуск ценных бумаг обеспеченных активами), а так же динамичного хеджирования и других общепризнанных стратегий с использованием производных инструментов.
3. Гибридные трасты REIT — Hybrid REIT, 1,3% от общего количества трастов REIT.
Как следует из названия, гибридный траст REIT представляет собой комбинацию долевых и ипотечных трастов REIT. Гибридный траст REIT одновременно владеет недвижимым имуществом и предоставляет кредиты собственникам и управляющим.

Преимущества трастов REIT перед другими способами вложения средств
Ликвидность
По сравнению с непосредственной покупкой недвижимости, инвестиции в акции траста REIT обладают неоспоримым преимуществом — ликвидностью. Собственник не всегда может быстро и выгодно продать принадлежащий ему объект недвижимости, а вот акции большинства инвестиционных трастов REIT ежедневно торгуются на биржевых площадках.
Диверсификация инвестиций
Так как корреляция трастов недвижимости REIT с другими финансовыми активами довольно низкая, акции трастов REIT являются прекрасным инструментом для диверсификации наших инвестиций.
Защита от инфляции
Акции траста REIT обеспечивают неплохую защиту наших средств от инфляции, т.к. основной источник доходов инвестиционных трастов REIT — арендная плата. Аренда, как правило, корректируется с учетом роста общего уровня цен.
Высокая доходность
По доходности трасты REIT занимают промежуточное положение между акциями крупных компаний и облигациями. Трасты REIT привлекательны для инвестора сравнительно высоким уровнем дохода и возможностью умеренного долгосрочного роста капитала в отличие от банковских вкладов, когда вкладчику заранее известен уровень дохода.
Надежность
На данный момент не было ни одного случая банкротства траста REIT.
Трасты REIT гораздо надежнее, чем услуги брокеров или инвестирование в акции крупных компаний, которые могут обанкротиться при неблагоприятных условиях на рынке. Лучшим доказательством надежности трастов REIT служит то, что их основными инвесторами являются страховые компании и пенсионные фонды.

Кто инвестирует в трасты REIT
Трасты REIT используются широким кругом инвесторов для достижения инвестиционных целей, связанных с диверсификацией, дивидендами, ликвидностью, экономической эффективностью и прозрачностью. Трасты REIT привлекают инвесторов с высоким уровнем постоянного текущего дохода и возможностью долгосрочного роста, которые характерны для инвестиций в коммерческую недвижимость. Вложения в трасты REIT имеют хорошие показатели общей доходности — рост цены и дивиденды. Как правило, они обеспечивают достаточно высокий уровень дивидендов, а также обладают умеренным потенциалом долгосрочного увеличения стоимости капитала.
За последние четыре десятилетия, среднегодовая общая доходность трастов REIT превысила доходность по американскому рынку акций (S&P 500) на 2,71% в год.
Исследование, проведенное консалтинговой фирмой Ibbotson Associates, показало, что вложения в глобальную недвижимость через трасты REIT способствуют повышению доходности инвестиционного портфеля. Например, оптимизированный портфель с умеренным риском (при среднеквадратическом отклонении 10 процентов) обеспечил среднегодовую доходность на уровне 9,9 процентов без вложений в глобальную недвижимость и 10,9 процентов при наличии вложений в глобальную недвижимость в размере 20 процентов (на 1,2 % больше).

Особенности инвестиционных трастов REIT в некоторых странах

США
США первое государство, правительство которого задумалось над превращением имущественных прав на недвижимость в ценные бумаги. После Второй мировой войны резко возрос спрос на фонды недвижимости. В сентябре 1960 года президент США Дуайт Дэвид Эйзенхауэр подписал «Положение о налогообложении инвестиционных трастов». Оно вводило специальный налоговый режим для трастов REIT, устраняя двойное налогообложение.
Сегодня, чтобы компания могла квалифицироваться как траст REIT в США и получить освобождение от налогообложения на корпоративном уровне, она должна удовлетворять следующим требованиям Internal Revenue Code — Кодекса внутренних доходов:

• форма организации — корпорация, траст или ассоциация;
• управление должно осуществляться Советом директоров или доверительных собственников;
• акции должны находиться в свободном обращении;
• компания не должна представлять собой финансовое учреждение или страховую компанию;
• минимальное число акционеров — 100;
• не менее 90 % налогооблагаемого дохода должно выплачиваться ежегодно в качестве дивидендов;
• в собственности 5 лиц может быть не более 50 % акций компании в течение последних 6 месяцев каждого налогового года;
• в объекты недвижимости должно быть вложено не менее 75 % совокупных инвестиционных активов;
• не менее 75 % общего дохода компании должно извлекаться из арендной платы или процентов по закладным в рамках ипотечного кредитования;
• не более 20 % активов может состоять из долей налогооблагаемых дочерних структур.

В США зарегистрировано 160 инвестиционных трастов недвижимости REIT, доли которых выставляются на торги в основном на Нью-Йоркской фондовой бирже. Крупнейшие трасты недвижимости REIT в США:

• Simon Property Group, с капитализацией 19 миллиардов долларов;
• General Growth Properties с капитализацией свыше 12 миллиардов долларов;
• Kimco Realty с капитализацией свыше 9 миллиардов долларов.

Эти трасты REIT активно работают на рынке коммерческой недвижимости, а Simon Property является лидером не только среди трастов REIT, но и рынка коллективных инвестиций в целом.

Великобритания
В январе 2007 года статус REIT получили девять британских компаний, среди которых — Workspace Group, British Land и Hammerson. В Великобритании существуют такие условия для получения статуса REIT:

• не менее 90 % налогооблагаемого дохода должно выплачиваться ежегодно в качестве дивидендов;
• REIT может быть только закрытого типа;
• компания должна быть зарегистрирована в Великобритании;
• капитал компании должен быть не менее 50 000 фунтов стерлингов.

Германия
В Германии существует три фонда недвижимости G-REIT:

• Alstria Office, зарегистрированный в октябре 2007 года;
• Fair Value, появившийся в ноябре 2007 года;
• Hamborner, зарегистрированный в  феврале 2010 года.

В немецких трастах REIT, как и в американских, действует правило: минимум 90 % налогооблагаемого дохода должно выплачиваться ежегодно акционерам  в качестве дивидендов, не облагаясь при этом корпоративным налогом. Согласно законодательству Германии, для получения статуса G-REIT капитал организации должен быть не менее 15 миллионов евро.

Россия
В России с 2003 года существует аналог трастов REIT — паевые инвестиционные фонды — ПИФы. В отличие от зарубежных трастов REIT, ПИФы не могут быть зарегистрированы напрямую. В роли поручителя обязательно должна выступать другая фирма. В России пайщики платят двойной налог — и корпоративный, и налог на прибыль.
Максимальная продолжительность существования инвестиционного фонда в России — 15 лет.